Poslovanje potraživanjima osiguranim nekretninama raste.

Između 2015 i 2020 godine, omjer NPL-a u kreditnom portfoliju svih banaka u eurozoni je opao sa skoro 7,5 na manje od 3 posto, iako se ukupan volumen pozajmica povećao. Prodaja loših kredita postaje iznimno popularan alat koji banke koriste kako bi smanjile svoje stope NPL-a. I rastući omjer ovakvih prodaja se povezuje sa kreditima osiguranim nekretninama, ističe Jan Ottenbreit, direktor NPL transakcija u EOS-u: ''Tržište sve više raste, a i EOS zajedno s njim.''

Razlog ovakvog razvoja situacije jeste rastući pritisak na banke da prodaju svoj NPL. ''Ovo je odložena posljedica finansijske krize iz 2008.'', kaže Jan. Evropska agencija za bankarstvo sugeriše da loši plasmani ne bi trebalo da čine više od pet posto totalne vrijednosti neizmirenih kredita. Mnoge zemlje, koje i nisu članice Evropske Unijie, prate ove upute, posebno u Istočnoj Evropi. Bosna i Hercegovina je jedna od njih. U 2017. došlo je do stvaranja zakonodavnog okvira kako bi se regulisalo poslovanje odnosno prodaja osiguranog NPL-a. ''Ovakve transakcije su bile moguće i ranije, ali ovdašnje banke su bile veoma suzdržane'', kaže Petar, generalni direktor lokalne EOS podružnice.Radikalne promjene dolaze sa pojavom novog zakonskog okvira: u 2020-oj tim predvođen Petrom počeo je da osvaja tržište osiguranog NPL-a kupovinom dva portfolija potraživanja, sa volumenom iznosa od 19 miliona eura.

Tim je uspio ostaviriti posao uprkos izazovnim okolnostima. Bosna i Hercegovina se sastoji od dva entiteta: Federacija Bosna i Hercegovina i Republika Srpska. ''Većina kompanija koje posluju širom Bosne upravo iz ovog razloga posluju sa dvije odvojene firme i nezavisne jedna od druge sa dva glavna ureda, jednim u Sarajevu te drugim u Banjoj Luci,'' kaže Petar. U konačnici, za sve namjere i usluge, mi imamo dva tržišta u jednom.''

Ovo rezultira i različitostima s pravne strane. Na primjer, za otkup potraživanja u Federaciji Bosne i Hercegovine morate imati dokaz o posjedovanju određenog iznosa kapitala, dok u Republici Srpskoj sasvim je dovoljno ukoliko kupac ima pristup eksternom izvoru kapitala. Još jedna razlika je u tome da od januara 2021., prodaja potraživanja mora biti najavljena i objavljena u dnevnim novinama u Federaciji, dok u RS-u ne.

Na ovako kompleksnom tržištu, iskustvo i reputacija EOS-a je bila od ogromne pomoći, ističe Petar. ''Mi imamo pravnu stručnost i znanje, a iz našeg sjedišta u Hamburgu imamo neophodnu finansijsku i stručnu ekspertizu za nekretnine. Bez njihove pomoći ne bismo bili u mogućnosti izgraditi naš tim.''

Reputacija EOS-a također donosi benefite i timu u Francuskoj, koji ima najveći broj broj potrfolija osiguranih potraživanja i najveću prodaju, od svih podružnica kompanije u Zapadnoj Evropi. EOS u Francuskoj je svoje prve korake u ovom pordučju napravio još u ranim 2000-tim. Poslovanje sa osiguranim potraživanjima je poraslo u posljednih pet godina. ''Za sve ovo vrijeme zadobili smo odličnu reputaciju,'' kaže David Thierry, Voditelj odjela za parnice i korporativno pravo u EOS-u Francuska, ''i na taj način smo više poželjni kao partner kada je u pitanju otkup osiguranih potraživanja.''

Tržište u Francuskoj raste eksponencijalno. Od 2015., Davidov tim je stekao 20 portfolija od 13 različitih banaka i finansijskih institucija. Od navedenog, više od 90% investicija se desilo u 2018. i u narednim godinama, nego u prethodnom periodu. ''Ovo je također ishod niske kamatne stope i novousvojenih zakona koji su omogućili jednostavniju kupovinu imovine,'' ističe David. ''Mi smo veoma brzo prepoznali ovo i reagovali na ovaj trend. Danas, EOS je treći u ovom segmentu u Francuskoj, pružajući nam ključnu poziciju na tržištu.''

''U Francuskoj, portfoliji osiguranih potraživanja koji su na ponudi su generalno veoma kvalitetni,'' kaže Jan. ''Sastoje se od kuća na Azurnoj obali, ili čak ponekad i dvoraca.'' S druge strane, kupovna cijena je visočija, on dodaje: ''Ovo znači manji rizik, ali je također manja dobit.'' U Istočnoj Evropi, za razliku od ovoga, mnogo imovine je u lošijem stanju. ''Čak su uključene i nekretnine bez drumskog prilaza, nedovršeni hoteli, bez prozora, ili čak ponekad kuća koja nema sve zidove. Ali postoje kupci u regiji koji zapravo preferiraju investirati manje i popraviti ili dovršiti nekretninu sami.''

Ovo je razlog koji Petra čini sigurnim i uvjerenim da će se kupovina kompleksa zgrada u Sarajevu isplatiti. Bez COVID-19 krize, njegov tim bi vjerovatno da sada stekao čak pet do šest portfolija, kaže Petar. ''Kako god, situacija na tržištu i neizvjesnost odložili su odobravanje prodaje za šest do devet mjeseci.'' David i njegov tim su sretni da su neki sudovi u Francuskoj donijeli rezoluciju neposredno prije prvog zatvaranja. On je siguran u nevjerovatan procvat tržišta nakon završetka pandemije: ''Nakon Italije, Francuska ima drugi, po volumenu najveći NPL u cijeloj Zapadnoj Evropi.''

U Bosni i Hercegovini, poslovanje bi trebalo ići u istom smijeru, govori Petar. U dolazećoj godini njegov cilj je povećati tim od trenutnog na 10 do 15 ljudi. Ovo je također posljedica COVID-19 pandemije. ''Mnoge banke još uvijek čekaju ishod situacije sa svojim korisnicima, ali kroz šest mjeseci bit će mnogo dolazećih portfolija na tržište.''